Heredar vivienda con deudas en la comunidad de propietarios

Por Itziar Pernia, socia fundadora de Legal por Naturaleza.

Si eres heredero de una vivienda, te aconsejo que tengas en cuenta la casuística que te puedes encontrar al percibir el bien, porque puede ser una herencia envenenada o, si haces las cosas bien y asesorado, heredar un patrimonio para rentabilizarlo.

Hoy vamos a analizar qué ocurre desde la perspectiva del heredero y cómo puede la comunidad de propietarios reclamar la deuda.

¿El heredero de un piso tiene que pagar las deudas por impago de cuotas de la comunidad?

“Lo primero que debemos saber es que el heredero sucede al difunto en todos sus derechos y obligaciones, por tanto, también hereda las deudas, tales como el pago del préstamo hipotecario o las cuotas de comunidad ordinaria o extraordinaria, entre otros”.

Sin embargo, en el caso en que el heredero acepte la herencia a beneficio de inventario, no tendrá que pagar de su propio patrimonio las deudas del piso, sino que se pagarán contra los bienes de la herencia. Si, finalmente, después de realizar las operaciones del inventario, queda activo, será lo que perciba el heredero.

Otro supuesto con el que podemos encontrarnos es el siguiente:

Si el heredero ocupa la vivienda antes de aceptar la herencia.

Este supuesto plantea varias preguntas ¿la ocupación de la vivienda se considera que ha aceptado la herencia?, ¿tiene obligación de pagar los gastos de comunidad? Para responder a estas cuestiones, debemos tener en cuenta que el Código Civil establece que la aceptación de la herencia puede ser expresa (por ejemplo, se firma una escritura pública de aceptación de herencia) o tácita (se realiza algún acto que suponga la aceptación).

“En el ejemplo que estamos viendo, la ocupación de la vivienda, sobre todo si es durante periodos prolongados y a lo largo del tiempo, supone una aceptación tácita, como lo podría suponer también el pago del IBI de la vivienda, por ejemplo. En este sentido, se le podría exigir al heredero el pago de las cuotas de comunidad”.

¿Qué puede hacer la comunidad para reclamar la deuda por las cuotas impagadas?

Desde el punto de vista de la comunidad de propietarios, cuando se conoce al propietario de la vivienda, se le reclama la deuda directamente y, si no se logra el pago, se puede interponer una demanda judicial denominador “procedimiento monitorio”. Sin embargo, en el caso de las herencias, puede suceder que se desconozca a los herederos y que la deuda se siga acumulando, puesto que la comunidad desconoce a quién demandar.

Una solución en este caso es demandar a la herencia yacente, pero el procedimiento monitorio ha sido inadmitido en algunos supuestos por los tribunales cuando se dan las circunstancias que hemos visto, porque se considera que no se garantizan los derechos de los herederos desconocidos. Ante esta situación, se puede plantear un procedimiento judicial declarativo y solicitar al tribunal que realice averiguaciones sobre las personas que forman la herencia yacente.

“En el momento de aceptar la herencia, es interesante informarse sobre el activo y el pasivo que compone la herencia (deudas y bienes) para tomar la mejor decisión”.