«Si tienes un piso heredado que quieres vender, te aconsejo cómo hacerlo»

Por Itziar Pernia, socia fundadora de Legal por Naturaleza.

Con la era post COVID en la que ya estamos adentrándonos, nos puede llegar a entrar prisa por obtener liquidez para que nos permita continuar nuestra senda de reactivación de la economía tras este período de hibernación.

Si tenías ya un piso heredado, o estás inmerso en un proceso de sucesión hereditaria, te doy algunos consejos, así como indico el error más común que los herederos que vienen a visitarme para gestionar su patrimonio suelen cometer. ¡Espero que sean de tu interés y ayuda!

Os presento el caso de Juan y Lara, dos hermanos que habían heredado una vivienda de sus padres hace ya algunos años, pero hasta ahora no se habían planteado en serio qué hacer con ella.

Te voy a contar su historia, porque si quieres vender un piso heredado, o te planteas venderlo algún día, puede que te encuentres con un problema si no has hecho lo siguiente:

Que hayas heredado un piso, no significa que lo puedas vender

En diciembre de 2013 Juan y Lara  heredaron un piso de sus padres, en Sevilla, que decidieron dejar cerrado hasta decidir qué utilidad le iban a dar: alquiler, venta, uso por parte de sus hijos, etc.

En julio de 2019 decidieron que ya llevaban varios años pagando gastos (recuerda que un piso te requerirá, como mínimo, IBI, comunidad, basura, mantenimiento de los contratos de agua y luz, etc.) y ya no querían seguir sufragándolos por más tiempo si no lo iban a utilizar. Así que me pidieron asesoramiento y apoyo para gestionar la venta del piso.

El problema: el testamento de la herencia no es suficiente para vender un piso heredado

He ahí la primera cuestión: es imposible poner en  venta el inmueble si no tenemos documentación que acredite que la vivienda fuera de ellos:

Imposible venderlo así, en seis años no habéis arreglado ni un documento que acredite que el piso es vuestro… Tenemos que empezar por lo básico.

– ¡Pero si tenemos el testamento que lo acredita!

– Lo siento, pero NO es suficiente.

La solución: formalizar la aceptación y adjudicación de la herencia.

Con las escrituras del piso y el testamento que nombraba herederos a Juan y Lara, fuimos al Notario para formalizar la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, ya que sin ese documento nunca podrían cambiar la titularidad de la vivienda de sus padres a ellos.

Un detalle importante a tener en cuenta es que, en este caso, no había deudas pendientes de sus padres, por lo que no había problema para aceptar pura y simplemente la herencia. Otra cuestión hubiera sido, si además del activo entre el que se encontraba esta vivienda hubiera deudas. En ese caso les hubiera aconsejado que aceptaran la herencia a beneficio de inventario, es decir, bienes menos deudas, y si hubiera quedado la vivienda libre de cargas, aunque fuera el único bien de toda la masa hereditaria (patrimonio total de sus padres), haber aceptado y adjudicado la herencia.

Pero esto no era suficiente. Habían pasado más de cuatro años desde el fallecimiento de ambos progenitores, y había que regular la situación con Hacienda con respecto a los impuestos de sucesión (ISD).

El arreglo con Hacienda: toca pagar impuestos

Una vez formalizada la adjudicación de herencia, nos dirigimos a la Hacienda autonómica para presentar los impuestos de sucesiones correspondientes (ISD) junto con el resto de documentos necesarios.

Al haber transcurrido más de cuatro años desde el fallecimiento de los padres, éstos estaban prescritos. Esto quiere decir, con la mera presentación del impuesto, ya cumples la obligación tributaria ante la Administración. ¡Ya queda menos!

Un impuesto más: el del valor del suelo…

Una vez liquidados los impuestos ISD, y formalizada la adjudicación de herencia… sólo falta «pagar un poco más»: el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IVTNU) también conocida como la plusvalía municipal.

¿Es obligatorio pagar esos impuestos?

Como consecuencia de la transmisión de la propiedad de un inmueble, en este caso por razón de herencia (adquisición por herencia), no sólo es obligatorio, sino que legalmente el responsable de pagar el impuesto es el nuevo propietario, que en este caso son los hermanos Juan y Lara.

¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía del terreno?

El cálculo sale de la diferencia del valor del terreno desde que se  adquirió por parte de los padres de Juan y Lara en 1985, hasta la fecha en que se produce la transmisión del piso a los hijos en 2014.

¿Qué pasa si pago esos impuestos con retraso?

Si se trata de herencias, los plazos para impuestos son de seis meses a partir de la fecha de fallecimiento del causante (sus padres, porque en este caso fallecieron en un accidente de coche simultáneamente), prorrogables a un año si se solicita por escrito.

En este caso, como no solicitamos prórroga y pagamos fuera de plazo, había un recargo 20% de intereses de demora.

¿Cómo acaba la historia de Juan y Lara?

Una vez liquidada la plusvalía, o al menos con la carta de pago en mano, ya nos pudimos dirigir al Registro de la Propiedad para inscribir el piso a su nombre, y así los hermanos podían disponer de ella para su venta.

Sí, ahora podíamos pasar de verdad a la venta … y pensar en la gestión del patrimonio. ¿Que hacemos con el dinero obtenido de la venta? Reinvertir en un local comercial, apartamento turístico, segunda residencia en la playa. Estos detalles os lo desvelaré en el próximo artículo.

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