Redacción ‘MS’- Pese al complicado escenario económico en el que nos encontramos actualmente, las viviendas de lujo son un activo que no deja de crecer, de hecho, están ganando cada vez mayor atractivo para los inversores de alto poder adquisitivo, fundamentalmente por su calidad de valor refugio. Los conocidos como UHNWI (personas con un patrimonio neto ultra alto, por sus siglas en inglés, individuos con una riqueza superior a 30 millones de euros), destinan dos tercios de su riqueza a bienes inmuebles, según el I Informe del Mercado de Vivienda de Lujo en España de Hiscox.
En este sentido, el mercado inmobiliario de lujo en España está viviendo una época dorada, ya que se ha posicionado como el 4º país en todo el mundo donde más invierten los compradores UHNWI en este segmento. Así, según el mismo informe, casi un tercio de su riqueza total se mantiene en primeras y segundas residencias, mientras que el resto se invierte directa o indirectamente (a través de sociedades de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés) por ejemplo, en propiedades de inversión.
Cae el número de individuos ‘ultrarricos’ y su nivel de riqueza agregada en Europa
Actualmente, la gran mayoría de los ‘ultrarricos’ a nivel mundial proviene de Estados Unidos, de donde proceden alrededor de unos 135.000, casi el 35% del total. A ellos les siguen los provenientes de Asia, que suponen unos 120.000, principalmente de China continental y Japón. Desde Europa provienen unos 100.000, fundamentalmente de Francia, Alemania y Reino Unido; Latinoamérica, por su parte, representa el 3% de los UHNWI a nivel mundial.
Sin embargo, el segmento de los llamados UHNWI o ‘ultrarricos’ en los últimos años ha perdido volumen en número de personas. De hecho, aunque en 2021 la población mundial de UHNWI aumentó un 14%, alcanzando los 417.468 individuos, según Wealth-X y como se constata en el informe de Hiscox, en 2022, por primera vez desde 2018, se produjo un descenso del 6% en el número de estos individuos, situándose así en unas 400.000 personas a nivel mundial.
Por otro lado, el informe de Hiscox afirma que, además del descenso en el número de individuos, en Europa experimentaron también una caída del 11,5% en su riqueza total agregada. En este sentido, todos estos UHNWI coinciden en que la principal amenaza para su riqueza en 2023 han sido y son los problemas que se llevan arrastrando desde 2022: la inflación, los elevados tipos de interés y el entorno geopolítico.
Sin embargo, esta inestabilidad no se ha trasladado directamente al mercado de lujo, ya que es más fuerte que el generalista y su crecimiento está más consolidado. Una de las principales razones es por el atractivo de las viviendas de lujo como valor refugio para el inversor, pero, otro de los motivos ha sido que las subidas de los tipos de interés no están afectando actualmente al precio medio de la vivienda de lujo y, por tanto, tampoco están frenando el interés de los inversores, ya que gran parte de las operaciones se realizan sin necesidad de recurrir a financiación,
Tendencias UHNWI e indicadores clave que condicionan la inversión
La pandemia también llegó para revolucionar las necesidades de los inversores de patrimonio ultra alto, sean de origen nacional como internacional. Así, a raíz del COVID-19, sus hábitos y estilo de vida se adaptaron ante una nueva situación sanitaria con las consecuencias económicas, sociales y políticas que todo ello conllevaba. En este sentido, con el teletrabajo cada vez más generalizado, la tendencia entre los ultrarricos es la de tener residencias en varios destinos en todo el mundo para vivir según la temporada. Por ello, durante los últimos años se han generalizado nuevos comportamientos en cuanto al uso simultáneo de dos o tres residencias, o incluso más.
Así, a la hora de elegir dónde invertir, los compradores de casas de lujo consideran esenciales factores como el estilo de vida, el clima, la riqueza cultural o aspectos económicos. Existen ciertos indicadores claves que condicionan la compra de un inmueble de lujo, como la cercanía y contacto con otros UHNWI, la riqueza cultural y el acceso a tiendas y restaurantes de lujo, todo el plano emocional; la seguridad, instalaciones sanitarias de última generación, la movilidad o la accesibilidad y la huella ecológica a nivel práctico; y finalmente el factor financiero y la facilidad para establecer un negocio o la relación calidad-precio de las propiedades y la fiscalidad competitiva.
Factores generales: Impuesto a las Grandes Fortunas y Golden Visas
Tras la creación del Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas a finales de 2022, algunos grandes patrimonios españoles ya plantearon trasladar su residencia fiscal a otros países que ofrecieran mayores ventajas en este aspecto, redundando en una mayor preocupación en el mercado de lujo inmobiliario español. En este sentido, aunque su vigencia se estableció inicialmente para 2023 y 2024, entre las reformas fiscales y tributarias que plantea el actual acuerdo de legislatura del Gobierno se encuentra la conversión del carácter de este impuesto temporal a permanente.
Así, tras la serie de recursos presentados por algunas Comunidades Autónomas contra este impuesto a lo largo del año, el primero de ellos impuesto por la Comunidad de Madrid y finalmente rechazado con un apoyo mayoritario de los magistrados al tributo en el pleno celebrado el 7 de noviembre de 2023, queda pendiente el análisis del resto de recursos planteados por otras Comunidades Autónomas.
De igual manera, existe también incertidumbre en el mercado inmobiliario de lujo de España en torno a las “Golden Visas”, que permiten la residencia permanente a inversores extranjeros. Según el informe de Hiscox, a nivel europeo, China es el país que más visados de este tipo ha obtenido, con un total de 8.202 permisos, seguidos de India (3.169), Rusia (2.698), Estados Unidos (2.657), Brasil (2.283), México (1.691), Colombia (1.366), Argentina (1.066), y Venezuela (911).
En el caso de España, según el Informe, entre 2014 y 2021 se otorgaron un total de 7.425 visados de este tipo a inversores en este mercado, de los cuales los rusos y los chinos representaron un 32% y 25% respectivamente. Sin embargo, actualmente existe una controversia en el ámbito político con este tipo de visas, ya que los detractores de esta medida opinan que el régimen tiene un impacto negativo en los precios de la vivienda comparado con los pocos beneficios que aporta a la economía. En este sentido y, según el Gobierno, es posible que nuestro país próximamente imite a países vecinos como Portugal e Irlanda, quienes en febrero de 2023 prohibieron la expedición de nuevas Golden Visas.
“En un mercado que no deja de crecer, es interesante conocer cuáles son los factores que van a afectar a su desarrollo en los próximos años. Así, tendremos que esperar a conocer el impacto del Impuesto a las Grandes Fortunas y de la posible eliminación de las Golden Visa, que previsiblemente será importante. De hecho, en este sentido, nuestro informe ha constatado un notable aumento de esta tipología de clientes en nuestro país, que cada vez demandan más un seguro adaptado a su estilo de vida tan específico”.
Eva Peribáñez, directora de la división de Arte y Clientes Privados de Hiscox España.
