Montserrat Martín (ARAG): “El diálogo es el mejor mecanismo para solucionar conflictos entre inquilinos y propietarios”

‘Muy Segura’ entrevista a Montserrat Martín, abogada de ARAG, que explica cómo debe actuar un inquilino para no tener problemas con el contrato de alquiler.

¿Cuáles son los conflictos más comunes a los que se enfrentan los inquilinos según tu experiencia?

Los conflictos más comunes se refieren a las obras de conservación de la vivienda que corresponden al propietario y que no se realizan o se tarda mucho en solventar; la no subida del IPC cuando corresponde y que después se pretende subir acumulando varios años; que el propietario exija entrar en la vivienda cuando le interesa; averiguar que el propietario no ha depositado la fianza en el organismo competente; que se alquile un local como vivienda sin que tenga cédula de habitabilidad; o que el propietario obligue al inquilino a salir de la casa sin que el propietario entre a vivir en ella. Una vez finalizado el contrato, los casos más comunes son la reticencia del propietario a devolver la fianza; el intento de repercutir gastos de limpieza o de pintura al inquilino; o que el propietario se niegue a recoger las llaves.

«Una vez finalizado el contrato, los casos más comunes son la reticencia del propietario a devolver la fianza; el intento de repercutir gastos de limpieza o de pintura al inquilino; o que el propietario se niegue a recoger las llaves».

Muchos inquilinos pueden no reclamar por miedo a represalias por parte del propietario. ¿Cuál es la mejor forma de afrontar estas situaciones?

Si el inquilino cumple con sus obligaciones no debe tener miedo a reclamar. Primero debe poner en conocimiento del propietario cuál es el problema, aconsejando que sea por burofax. En caso de que el propietario se niegue a solucionar el problema, se debe reclamar judicialmente o por medio de mediación o arbitraje. El diálogo es el mejor mecanismo para solucionar dichos conflictos.

«Si el inquilino cumple con sus obligaciones no debe tener miedo a reclamar».

Muchas veces hay dudas sobre la fianza. ¿Cuántos son los meses legales que se pueden pedir? ¿Cuándo se tiene que devolver? ¿Cuándo puede el propietario quedársela?

Para una vivienda, la fianza legal es de un mes que puede ampliarse dos meses más como garantía adicional. Para local de negocio la fianza legal son dos meses y las garantías adicionales no tienen importe máximo.  El plazo que tiene el propietario para devolverla es de un mes desde que se produce la entrega de llaves. El propietario se puede quedar la fianza cuando existen daños en la vivienda y cuando quedan suministros pendientes de pago. También se puede realizar una compensación de los meses de renta que queden por pagar.

«El propietario se puede quedar la fianza cuando existen daños en la vivienda y cuando quedan suministros pendientes de pago».

¿Qué se debe hacer en caso de que se detecten cláusulas abusivas en el contrato de alquiler? ¿Qué ejemplos puedes dar de ese tipo de cláusulas?

Si se sospecha que en el contrato existen cláusulas abusivas hay que iniciar un procedimiento judicial de nulidad. Las más comunes son las que establecen una indemnización por abandonar la vivienda antes del año superior a la que establece la ley; pedir intereses abusivos por el hecho de que el inquilino permanezca en la vivienda después de la finalización del contrato; la cláusula que permite al propietario visitar la vivienda cuando quiera y sin justificación de reparaciones; la cláusula que obliga al inquilino a devolver la vivienda recién pintada y limpia en profundidad; o eximir al propietario de pagar indemnización al inquilino cuando este resuelve el contrato por causa del arrendador.

«Si se sospecha que en el contrato existen cláusulas abusivas hay que iniciar un procedimiento judicial de nulidad».

¿Cuándo puede el propietario resolver el contrato de alquiler de forma unilateral? ¿Y el inquilino?

Para el propietario, la falta de pago o de cualquiera de las cantidades que deba asumir el inquilino; la falta de pago de la fianza o su actualización; el subarriendo o cesión sin consentimiento; la realización de daños dolosos u obras no consentidas por el arrendador; cuando en la vivienda se realizan actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas; y cuando la vivienda deja de ser permanente para el inquilino mientras dure el contrato de alquiler.

Para el inquilino, que el arrendador no realice las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda o que el arrendador perturbe la utilización de la vivienda.

¿Qué responsabilidad tiene el avalista de un contrato de alquiler? ¿Y qué derechos tiene?

El avalista actúa como garantía del cumplimiento de las obligaciones económicas del inquilino, de modo que, si el inquilino no paga, el propietario podrá reclamar al avalista que asuma el pago. Si el avalista se ve obligado a asumir la deuda del inquilino, le podrá reclamar después al inquilino la devolución de dicho importe.

«El avalista actúa como garantía del cumplimiento de las obligaciones económicas del inquilino, de modo que, si el inquilino no paga, el propietario podrá reclamar al avalista que asuma el pago».

¿Cómo debe comportarse un buen inquilino para no provocar problemas con respecto al contrato?

La firma de un contrato supone asumir unas obligaciones y deberes concretos, como son pagar la renta puntualmente, realizar el mantenimiento necesario para el buen uso de la vivienda, no provocar molestias o realizar actividades incívicas en la comunidad de propietarios, pagar los suministros y permitir el cambio de nombre cuando finaliza el contrato de alquiler, cumplir con la duración del contrato o en caso de salir antes de la vivienda pagar la penalización que conste pactada en el mismo y cumplir con los preavisos establecidos en el propio contrato.